Главная » 2012 » Май » 11 »
00:22
|
Основа всего - договор
В последнее время наша «Управляющая жилищная компания» усиленно уговаривает нас перейти на непосредственную форму управления домом, расписывая ее достоинства. И уже присылает к нам проекты решений собраний о переходе. Я далёк от мысли, что наша УК вдруг воспылала любовью к нам и решила нас осчастливить. Есть древняя пословица: «Бойся данайцев, дары приносящих». Ну не может управляющая компания по определению желать нам чего-то хорошего. Есть здесь какой-то подвох. Но особенно меня восхитил проект договора, присланного нам на утверждение. В нем: «Исполнитель обязан» - 2 пункта; «Заказчик обязан» - 7 пунктов; «Исполнитель имеет право» - 2 пункта, Заказчик прав не имеет вообще. О контроле ни слова. Ответственность сторон – согласно законодательству. Вот такой договор, менее полторы странички.
Привлечь к ответственности, согласно законодательству, УК сумеет, так как имеет в своем штате юристов. Но, уважаемые старшие домов и председатели советов домов, многие ли из вас сумеют привлечь к ответственности управляющие компании «согласно законодательству»? Уверен, что единицы, и то с большой нервотрепкой. Все газеты публикуют жалобы на плохую работу управляющих компаний. Но есть примеры, когда собственники некоторых домов довольны своей УК. При этом старшие этих домов говорят, что у них сложились хорошие отношения с управляющими организациями. Вот в этом и вся наша беда, что жизнь наша зависит от хороших отношений с управляющей компанией. А ведь на самом деле не должно быть ни плохих, ни хороших отношений - отношения между собственниками домов и управляющими компаниями должны быть деловыми. Многие УК «нахапывают» себе столько домов, что не могут их «переварить». Но это их не волнует, так как они знают, что наказать их практически невозможно, а деньги за так называемое обслуживание они получат при любых обстоятельствах. Жилищный кодекс предлагает менять управляющие компании, но это смена шила на мыло, так как в других УК работают точно такие же люди. Ну, если повезет, более порядочные.
Все это заставило заняться разработкой такого договора, который позволял бы старшим домов, председателям советов домов заставлять УК работать, как положено. С прошлого года жильцы полностью оплачивают работу управляющих компаний, то есть, другими словами, они хозяева, а управляющие компании - наемные работники. Во всех сферах деятельности тот, кто имеет деньги, командует теми, кто их получает. Как говорят в народе, кто заказывает музыку, тот девушку и танцует. Но только в ЖКХ все наоборот. Чтобы перевести отношения между собственниками помещений в многоквартирных домах в деловое русло, иными словами, поставить с головы на ноги, нужен не такой договор, который нам предлагают управляющие компании.
В основу предлагаемого договора при прямом управлении положен принятый во всем мире принцип экономической ответственности за результаты своего труда. Если работник на промышленном предприятии плохо работает, хозяин может лишить его премии, снизить разряд (или оклад), перевести на нижеоплачиваемую работу, то есть, плохо работаешь - меньше получаешь. Так должно быть и в ЖКХ.
За основу взят проект договора, разработанный Общественным советом при комитете ЖКХ нашего города. Он дополнен статьями из договора, разработанного в Областном совете г. Кемерово, существующими договорами между собственниками и управляющими компаниями. В него включены положения Жилищного кодекса, Закона о защите прав потребителей, Постановлений Правительства РФ, Госстроя и др.
Известно, что у нас в городе уже есть разработанные на общественных началах и даже подписанные с УК договоры. Но почему-то они не афишируются, и ознакомиться с ними невозможно. Это неправильно. Полностью предлагаемый договор размещен на сайте газеты «УправДОМ». А сейчас посмотрим положения предлагаемого договора, которые обычно не прописываются в существующих.
Предлагается: «В течение двух рабочих дней с даты получения предложения, заявления или жалобы собственника лицо, получившее их, обязано направить заявителю извещение о дате его получения и последующем удовлетворении либо в отказе с указанием причины отказа». Управляющие компании обычно дают себе 30 дней для ответа. Такое положение существует для государственных служащих, но УК - частная лавочка, и на нее это положение не распространяется. И не нужно сравнивать работу с письмами в УК и, к примеру, в Областном совете. Чиновник, к которому поступила жалоба, как правило, о проблеме ни сном ни духом, ему нужно выкроить время среди своих планов, запросить мнение специалистов, собрать совещание, возможно, выехать на место и т. д. и т. п. А что у нас? 5 минут на регистрацию, 5 минут, чтобы отнести директору, 5 минут, чтобы он написал резолюцию, кому передать на рассмотрение, и через 15 - 20 минут заявление - у исполнителя (как правило, все сидят в одном помещении) на столе. В нашей компании, к примеру, мастер ежедневно встречается со старшими домов, обсуждая появившиеся проблемы, так что ему можно связаться с заявителем, все проверить и вынести заключение в течение одного дня. Ведь в данном случае мы не требуем, чтобы все решилось за два дня. Нужно только рассмотреть жалобу и - или отказать с объяснением причины отказа, или признать её обоснованность и сообщить, что вопрос будет решен к такому-то числу. И не требуется чесать репу в течение месяца. Мало того, заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкции дома должны рассматриваться в день их поступления (Постановление Госстроя №170 п.2.2.6).
«Договоры с ресурсоснабжающими организациями, с подрядчиками, ведущими работы по содержанию дома и его ремонт, вступают в силу только после утверждения их советом дома». Сейчас УК старательно прячут от нас эти документы. О чём они договариваются за нашими спинами?
«Обеспечивать юридическую защиту интересов Собственника». Если этого не предусмотреть, то зачем нам оплачивать работу юристов компании? В настоящее время они защищают только интересы компаний против собственников.
Теперь о цене договора, то есть, как и сколько платить управляющей компании.
Пишем: «Размер ежемесячной платы за управление домом, установленный тарифом, корректируется пропорционально собранным на содержание дома средствам жителей». В УК есть юристы, вот пусть и занимаются должниками согласно договору.
Особенное значение имеет следующий пункт: «Перевод денежных средств собственников помещений со счетов за содержание и ремонт дома на оплату коммунальных услуг, услуг по вывозу и утилизации мусора и техническое обслуживание лифтов запрещается». В чем тут соль? Дело в том, что наша УК заключила такой договор с коммунальщиками (со слов УК, а показать нам его отказались), что, например, за воду автоматически снимается со счета дома 100 процентов денежных средств, хотя заплатили, допустим, 90. Откуда берутся недополученные 10 процентов? С содержания и текущего ремонта. Компании неохота заниматься должниками, она просто выполняет меньше работ по содержанию дома и меньше делает ремонта. Можно допустить другой вариант: УК попросту завысила плату за ремонт и содержание дома и за счет этого платит коммунальщикам.
«Ежегодно не позднее 30 ноября каждого текущего года Собственник обязан утверждать на общем собрании размер оплаты за управление домом, содержание и ремонт общего имущества на следующий год. При этом управляющая компания обязана предложенный размер платы подтвердить расчетами и сметами». В настоящее время никто из известных мне домов никогда не получал смет на ремонт и расчетов на управление и содержание дома. И на нашу просьбу об этом ООО «УЖК» ответила отказом. А что такие документы нужны, я думаю, понимает каждый председатель совета дома. Это положение зафиксировано в статье № 33 Закона о защите прав потребителей: «На выполнение работы (оказание услуги), предусмотренной договором о выполнении работы (оказании услуги), может быть составлена твердая или приблизительная смета. Составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя обязательно».
В предлагаемом проекте договора есть большой раздел: «Ответственность сторон». В договорах, предлагаемых управляющими компаниями, обычно пишут: «За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ и положениями настоящего договора». И на этом все заканчивается. Какие положения? Об этом, как говорится, история умалчивает. Мы конкретизировали эти положения договора и на основании статьи 28 Закона о защите прав потребителей за каждое нарушение управляющей компанией условий договора назначили соответствующее экономическое взыскание. Выглядит это так: «В случае оказания коммунальных услуг ненадлежащего качества УК обязана уплатить Собственнику неустойку в размере 3 (трех) процентов от стоимости непредоставленных услуг». Это помимо того, что, согласно постановлению 307/354, она обязана снизить плату за коммунальные услуги.
«В случае невыполнения работ или выполнения работ по содержанию и ремонту ненадлежащего качества УК обязана уплатить неустойку в размере 20 процентов от стоимости работ».
«В случае невыполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, в том числе аварийных, в установленные сроки, УК обязана уплатить Собственнику неустойку в размере 3 (трех) процентов от стоимости работ за каждый день (час, если сроки установлены в часах), минуту (если сроки установлены в минутах) превышения сроков». В существующих договорах, которые писали УК, сказано, например, что аварийная бригада должна прибыть на место аварии в течение часа. Это значит, что, если аварийная бригада приедет через 59 минут, мы никаких претензий предъявить не сможем. Всё в рамках договора. Сами подписали. Однако в Постановлении Госстроя №170 (приложение №2) написано: «немедленно». Счет должен идти на минуты. Если мы установим срок 15 минут, а бригада приедет через 45, то, согласно договору, мы стребуем неустойку в размере 3х30мин. = 60 процентов стоимости работы!
В случае несвоевременного ответа на жалобу (а срок мы установили - 2 дня) УК обязана уплатить неустойку в размере 3 (трех) процентов от месячного размера платы за услуги управления домом. Если дом по вине УК потерпел убытки, она их компенсирует и платит штраф в размере 20 процентов. В случае невыполнения компанией решения общего собрания УК платит штраф в размере 30 процентов. Ну, и так далее. Оплата услуг управления зависит от уменьшения количества должников и экономии денежных средств жителей.
И самое главное. Согласно статье 13.5. Закона о защите прав потребителя требование потребителя об уплате неустойки подлежат удовлетворению в добровольном порядке. А мы бегаем по судам и пишем жалобы в администрации и президенту. А надо только четко установить факт нарушения и написать акт. Как это нужно сделать, тоже описано в новом договоре.
Договор объемный, его нужно изучать. И добиваться его заключения с УК. Прочитав проект, Вы скажете: «Наша компания ни за что такой договор не подпишет». Согласен. Если это будет один дом. Но если все старшие домов, все жители осознают необходимость заключения такого договора, если все мы придем в свои компании с этим проектом, им ничего не останется, как подписать. Как говорится, в единении - сила.
Этот договор составлен для многоквартирных домов, находящихся в прямом управлении, но его, в принципе, легко переделать для домов, находящихся в непосредственном. Для этого достаточно убрать упоминание о коммунальных услугах. А остальное одинаково для домов обеих форм управления.
Владилен Ёлгин |
|
Категория: Основная |
Просмотров: 513 |
Добавил: prig
| Рейтинг: 5.0/1 |
|
Онлайн всего: 1 Гостей: 1 Пользователей: 0 Статьи
|
